Les jardins de l'Etoile

 Ce rapport est affiché dans le hall de chaque bâtiment à l'emplacement prévu à cet effet

RAPPORT DU CONSEIL SYNDICAL

 POUR L’EXERCICE 2011/2012

Le Conseil Syndical s’est réuni 59 fois durant cet exercice. 48 fois lors des visites du Syndic  et à l’occasion de  11 réunions du Conseil.

Notre mission étant d’assister et de contrôler le Syndic, nous nous sommes saisis de tous les dossiers importants, à savoir : 

1. I.     Application des décisions prises lors de la dernière assemblée générale.

Ascenseurs

Il s’agit principalement de la réfection des cabines des ascenseurs. Les travaux ont été réalisés conformément au devis accepté en assemblée générale. Le résultat esthétique est à notre avis très satisfaisant.

Toutefois, lors de l’établissement des devis, personne n’avait pensé à faire chiffrer le remplacement des « boites à bouton ». Imaginez un intérieur d’ascenseur neuf avec des boîtes à boutons vétustes ?

Devant ce constat, le Conseil Syndical a pris l’initiative de faire remplacer ces équipements qu’il aurait fallu changer tôt ou tard.

En cours d’exercice, les armoires de commande des ascenseurs des bâtiments G et H ont dû être remplacées. Ces travaux votés en assemblées générales restreintes ont correctement été réalisés.

Pour le bâtiment H, le Syndic a passé commande dernière semaine d’août alors que KONE terminait le chantier mi-novembre ! Nous avons réclamé à KONE un avoir sur 1 trimestre d’entretien et avons obtenu satisfaction.

Faux plafond du bâtiment E 

Les travaux sont réalisés. Aucune observation particulière n’est à formuler.  

1. I.     Les décisions prises par le Conseil Syndical

Consommation de gaz :

Le poste gaz représente Presque 30% de nos charges (250 000 €). Il était donc important de vérifier si l’opérateur actuel (GDF) est compétitif. Le Conseil Syndical, conformément à ses prérogatives, s’est entouré des conseils d’un ingénieur chauffagiste pour s’en assurer.

Un appel d’offres auprès de plusieurs gaziers a été édité. Il résulte de cette consultation qu’une économie de l’ordre de 20 000 € par an serait possible en changeant de fournisseur. Sans attendre, le Conseil Syndical a pris la seule décision possible ; changer de fournisseur (GAZ & SOLUTIONS).

Rénovation de la chaufferie :

Monsieur JAFFRE du bureau d’étude BEEAT nous a fait un rapport complet sur l’état de notre chaufferie. L’entretien dû au titre du contrat P3 (contrat qui comprend le remplacement des matériels) est correctement réalisé. Toutefois, une chaudière aurait dû être changée. A noter que cette opération due au titre de contrat avait,  contre toute attente,  été stoppée en 2009 par Mme BARNABE (ancienne Présidente du Conseil). Depuis, la Copropriété dispose d’un crédit de 75 000 € dans le cadre du contrat  P3.

D’après Monsieur JAFFRE, une restructuration lourde serait tout de même nécessaire.

Vu l’importance du sujet, le Conseil Syndical a pris la décision de missionner le bureau d’étude BEEAT pour réaliser un cahier des charges et un appel d’offres. L’impact financier de cette étude sera de 10 000 € sur l’exercice 2012/2013. La prochaine assemblée générale aura donc à statuer sur ces travaux dont le montant sera diminué des sommes déjà disponibles (75 000 €).

Le remplacement des 2 chaudières permettra de diminuer sensiblement la consommation générale de GAZ.

Les jardins :

La routine qui s’était installée depuis des années avait fait sombrer notre jardin dans une involution néfaste à sa pérennisation. Les jardins sont la carte d’identité de notre résidence (tout comme nos entrées) et les pérenniser c’est empêcher l’arrivée massive d’occupants indésirables.

Les pins n’étaient plus entretenus, certains étaient étouffés par d’autres, de nombreux appartements ne voyaient plus le soleil, les fleurs annuelles n’étaient plus remplacées au motif qu’on allait les voler ! L’immobilisme était la règle, la disgrâce la conséquence.

Le conseil Syndical a donc décidé de tirerla Copropriétévers le haut par un  entretien plus rigoureux. Certains considèrent  qu’il aurait fallu moins dépenser en ces temps de crise. Peut-être ont-ils raison, mais les économies sont à réaliser sur les gros postes comme le gaz et non pas sur des dépenses qui représentent au plus 1% du montant des charges, soit moins de 2 € par mois et par Copropriétaires.

Faux plafonds :

Tour le monde avait pu constater que malgré les dires de l’entreprise CIARAPICA, le premier faux plafond installé n’était pas adapté aux conditions climatiques extérieures.

Le Conseil Syndical a  pris conseil auprès de l’avocat dela Copropriétépour savoir quelles seraient les solutions judicaires possibles pour sortir de cette impasse.

Une action en justice aurait  permis d’obtenir remboursement des 64 000 € investis dans les faux plafonds, à l’issue d’une procédure complexe d’une durée minimale de 5 ans. Dans l’attente,la Copropriétéaurait dû faire l’avance des frais de remplacement par un plafond plus adapté.  

Les Conseillers se sont donc rapprochés de l’entreprise CIARAPICA pour obtenir réparation de manière amiable et ont obtenu à l’issue d’une négociation difficile :

• Le remplacement de tous les faux plafonds extérieurs à concurrence de 64 000 €
• La facturation de la différence de prix à hauteur de 29 000 €.

En conclusion :

• le coût total d’un faux plafond métallique était chiffré en 2010 à 100 000 €.
• La dépense engagée pour un plafond en dalle non métalliques et non adaptées était de 64 000 €
• La différence entre les deux solutions était de 36 000 €
• CIARAPICA a proposé de refaire le faux plafond pour 94 000 € et d’en prendre 64 000 à sa charge.
• Dans le prolongement de la décision de l’assemblée de 2010, le surcoût a été financé par le compte réserve pour travaux.

Le Conseil Syndical a donc évité à la Copropriété une procédure et a réglé en 6 mois ce qui aurait dû prendre 6ans !

1. II.   Procédure HARNETIAUX

Pour mémoire, il s’agit de la procédure en liquidation d’astreinte suite à l’abattage d’un mur porteur au bâtiment A

Nous avons  été attentifs au bon déroulement de cette procédure. Conformément au mandat qui avait été donné au Syndic, Monsieur et Madame HARNETIAUX (anciens propriétaires) ont été assignés devant le juge de l’exécution pour que l’astreinte par jour de retard prononcée en 2007 soit liquidée.

Le  21.02.2012 le magistrat a condamné les époux HARNETIAUX à payer à la Copropriété 25 000 € d’astreinte plus 2000 € d’article 700, soit au total  27 000 €.

Les époux HARNETIAUX ont interjeté appel de la décision. La Cour rendra prochainement son arrêt.

III. Circulation de l’information

Le Conseil Syndical a considérablement travaillé pour améliorer utilement la circulation de l’information dans la résidence. Par le passé, d’autres Conseils Syndicaux organisaient une fois par an une réunion d’information. Si ces réunions avaient le mérite d’exister, elles avaient le très grand défaut d’astreindre des personnes à y assister à date fixe et sans autre choix. Ainsi, très peu de Copropriétaires étaient touchés (environs 25 à 30 au maximum, sur 414 !)

Pour remédier à ce défaut de communication, la stratégie du Conseil s’articule en 3 volets :

• Un blog « les Jardins de l’Etoile » qui permet à n’importe quel moment et à n’importe quel Copropriétaire d’être informé des dossiers en cours mais aussi de poser une question. Il s’agit là d’une véritable réunion publique permanente.
• Un journal d’information à la fin de l’été. Moins précis que le BLOG, il est envoyé à tous les Copropriétaires, sans aucune exception.
• L’affichage des PV des réunions du Conseil

IV. Décisions à prendre lors de l’assemblée générale

Pose des compteurs de chaleur et de robinets thermostatiques :

Lorsque la dépense d’énergie représente à elle seule 30% des dépenses du Syndicat, il n’est plus possible de continuer à fermer les yeux sur le gaspillage. La pose de répartiteurs de chaleur s’impose.

Les seuls consommateurs seront les payeurs. Les usagers disciplinés verront leurs décomptes de charges baisser.

Par contre, le Conseil Syndical ne conseille pas aux Copropriétaires d’accepter la pose de robinets thermostatiques. Trop chers, ils ne présentent en plus aucun intérêt réel.

Conformité des ascenseurs E et F :

Tous les ascenseurs sont maintenant conformes jusqu’en 2018 à l’exception des bâtiments E et F qui vont devoir essuyer le coût de la conformité 2013. Nous alertons les Copropriétaires de ces bâtiments sur le montant élevé des appels de fonds à venir.

1. V.   Contrôle des comptes

Le contrôle des comptes s’est fait en 2 temps.

• Contrôle des factures : aucune facture n’est réglée par le Syndic sans accord du Conseil Syndical. Ceci évite tout abus des fournisseurs. Cette tâche est réalisée par Madame CARTA chaque vendredi.
• Contrôle de la logique comptable : Cette tâche est réalisée par Monsieur MEKHAZNI, membre du Conseil Syndical et expert-comptable qui rendra compte de sa mission en assemblée générale.