Les jardins de l'Etoile

COMPTE RENDU DE LA REUNION DU CONSEIL SYNDICAL DU 28/04/2014

Etaient présents et représentés : Mmes et Ms  BROCHARD,  CARTA D., CARTA MC,  CRUT JP, DUCHESNE C, DUCHESNE JP, POULLAIN A, SAUVIER B, SAUVIER G.

Excusé MEKHAZNI S.

Absent LADOGANA L.

     INFORMATION DES COPROPRIETAIRES SUR LES DISPOSITIONS DE LA NOUVELLE LOI ALUR QUI RISQUENT D’INFLUER SUR LES CHARGES.

Le 24 mars dernier, la ministre DUFLOT  a fait promulguer une loi, dite « LOI ALUR » (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) qui va modifier la gestion des Copropriétés.

En quelques points :

Nous allons être dans l’obligation de faire établir un diagnostic global pour notre Copropriété. Ce diagnostic comprendra :

1. Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble ;
2. Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation ;
3. Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
4. Un audit énergétique  de l'immeuble

Ledit diagnostic fera apparaître  une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

Une fois ce diagnostic fait, l’assemblée devra mettre à l’ordre du jour l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux.

Puis, chaque année, les assemblées successives confirmeront l’adoption des travaux inclus dans le plan pluriannuel.

Parallèlement, à compter du 01.01.2017  (donc à voter en 2016), il sera obligatoire de constituer un fonds de travaux égal à 5% du budget prévisionnel au minimum. Cette provision appelée chaque année et qui ne pourra pas dépasser le montant du

budget prévisionnel (1 000 000 €) sera déposée sur un compte épargne. Pour les Jardins de l’Etoile, cela va représenter 50 000 € par an de constitution d’une réserve pour l’avenir !

                         TOUJOURS AU TITRE DE LA LOI  ALUR DE NOUVELLES OBLIGATIONS EN MATIERE D’ASSURANCE

Le Conseil Syndical informe les Copropriétaires des dispositions de l’article  9-1 de la loi du 10 juillet 1965 obligeant   chaque copropriétaire à s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant.

Le non-respect de cette obligation rend les propriétaires non assurés extrêmement coupables en cas de dommages. Certains pourraient y perdre leur bien immobilier en cas de sinistre important (exemple : incendie dont l’origine se trouverait dans l’appartement).

                                               ETAT DES ENCAISSEMENTS

Le montant du découvert de charges (hors travaux) est à ce jour d’environ 100 000 €. Certes, nous ne sommes qu’en début de trimestre mais nous ne pouvons pas relâcher la pression. De surcroit, la nouvelle loi ALUR a rendu bien plus sévères les sanctions pour les Copropriétés qui ont des impayés.

En effet, pour les Copropriétés de plus de 200 lots, lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent plus de 15% du budget, Le Syndic aura l’obligation de saisir le juge pour faire désigner un administrateur judicaire ad hoc.

En d’autres termes, si nous dépassons les 150 000 € de retardataires, il faudra payer, en plus de ceux du Syndic, des honoraires de cet administrateur !!! Ce type d’honoraires pourrait avoisiner les 50 000 € par an !!!

Vu ce qui précède et vu la gravité des dispositions imposées par la loi ALUR, le Conseil Syndical demande au Syndic d’être intraitable sur la gestion du contentieux et de faire application des dispositions de l’article 23 voté à l’assemblée générale de décembre 2013, à savoir envoi des lettres recommandées à tous les débiteurs dans la 1^ère semaine de mai.

                                               ECLAIRAGES AUTOMATIQUES DES TOURS

Les systèmes d’allumage automatique dans les entrées ont posé quelques problèmes. A noter les  disfonctionnements  de l’installation aux bâtiments A et B dus au vandalisme de certaines personnes.

                                               ARRET DU CHAUFFAGE

Le Conseil Syndical a commandé l’arrêt du chauffage pour le 1^er mai.

                                                PROBLEMES D’INCIVISME AVEC LES ENCOMBRANTS

Tous les lundis matin, les locaux vide-ordures sont remplis d’encombrants. L’entreprise ENL passe un temps considérable pour les évacuer, le tout aux frais de la collectivité.

Nous vous invitons à signaler au gardien, toutes les personnes qui entreposent ces encombrants.

La facture d’évacuation de ces encombrants sera portée au débit du compte du Copropriétaire concerné. Une étude sur la pose de caméras dans les locaux vide-ordures est en cours.

                                                 DEVIS POUR LES INFILTRATIONS

De nombreux devis sont en cours pour réparer de multiples infiltrations dans les sous-sols.

                                                  AFFAIRE TAVARES CARDOSO

Il s’agit d’un Copropriétaire du bâtiment C qui dérange ses voisins en réalisant des travaux de manière incessante. Il est demandé aux personnes importunées de produire des lettres de témoignage avec copie de leur carte d’identité. Le modèle de lettre est à la disposition des intéressés au bureau du CS.

                                                  PORTAIL

Le portail, toujours en commande (il est fait sur mesure) sera livré 3^ème semaine de mai.

                                              PROCHAINE REUNION DU CONSEIL SYNDICAL

Le 27 mai à 18H30 salle du Conseil