Les jardins de l'Etoile

Conformément aux dispositions de la loi, le Conseil Syndical rend compte de sa mission. Le présent compte rendu sera par conséquent annexé aux pièces notifiées à tous les Copropriétaires en même temps que la convocation.

Le Conseil Syndical s’est réuni 11 fois en séance et 47 fois lors des visites hebdomadaires du Syndic. Ces 58 réunions ont permis de traiter de l’ensemble des questions qui intéressent le Syndicat. Les Conseillers ont consacré environ 155 heures chacun bénévolement pour maintenir et améliorer votre cadre de vie.

Nous aborderons donc la question des comptes, du contentieux, de l’exécution des décisions de l’assemblée générale, des travaux à voter pour l’exercice à venir.

1. I.       Les comptes de l’exercice

Le montant définitif des dépenses s’élève à 980 000 € pour un budget de 935 000 € soit un dépassement de 4.8%.

Les comptes ont été vérifiés sur 2 plans :

1)     Sur l’opportunité de la dépense et sur la conformité des factures

Cette tâche  a été accomplie par Mme CARTA. Toutes les factures sans exception ont été vérifiées. Nous pouvons vous assurer qu’aucune dépense anormale n’est à enregistrer.

2)     Sur la logique comptable

Monsieur MEKHAZNI (membre du Conseil et expert-comptable) a contrôlé bénévolement les comptes le mardi 29 octobre. Il a rapporté au Conseil ses observations et a conclu que « la comptabilité est bien tenue, l’ensemble des règles comptables ont été respectées ».

1. II.    Les dépenses de l’exercice

Monsieur MEKHAZINI a attiré l’attention du Conseil sur l’envolée du montant des dépenses depuis 2 ans. Comme tout le monde le sait, cette envolée des dépenses résulte principalement de l’augmentation du poste GAZ.

Cette année,  la dépense gaz a pourtant été mieux maîtrisée que les années précédentes. Suite à  une renégociation du contrat, le poste a été réduit à 240 000 €, soit une économie de 20 000 € par rapport à l’an dernier.

Tous les postes de dépenses ont été analysés à la fois par le Conseil et conforté par Monsieur MEKHAZNI.

Malheureusement ces charges sont incompressibles.

Il a donc été décidé d’essayer de :

• Bloquer les augmentations du contrat de nettoyage
• Renégocier le contrat d’assurance
• De cesser de confier tant de dossiers contentieux aux avocats. Le contentieux sera géré différemment puisque des huissiers seront mandatés avant toute intervention de l’avocat.
• De ne pas calquer le budget prévisionnel sur la dépense actuelle de 980 000 € mais de le réduire à 960 000 €.

En conséquence de ce qui précède,  le Conseil Syndical conseille aux Copropriétaires d’approuver les comptes et de donner quitus au Syndic.

1. III.  Sur l’exécution des décisions de l’assemblée générale

1)     Sur l’installation de caméras de vidéo-surveillance dans les sous-sols

Les caméras ont été installées et ont déjà permis d’identifier des personnes en infraction avec les dispositions du règlement. Cette installation s’avère être un véritable atout qui améliore considérablement la sécurité de tous les résidents.

2)     Sur la conformité des ascenseurs des bâtiments  E et F

Les travaux ont été exécutés. Il est à noter que les petits bâtiments ont considérablement soufferts des travaux d’ascenseurs depuis 2 ans. Les charges sont beaucoup plus élevées pour ces bâtiments que pour les tours.

En conclusion, le Syndic a déféré à ses obligations conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

IV. Les décisions à prendre lors de notre assemblée

1)     La chaufferie

L’expert JAFFRE a rendu son rapport que nous avons joint à la convocation de l’assemblée.

 La situation est claire :

La rénovation de la chaufferie coûtera 370 000 €. La société CAMT propose de nous restituer 75 000 € qu’elle avait perçue au titre de son contrat de type P3 (contrat qui comprend le remplacement des matériels), et les aides versées dans le cadre des économies d’énergies s’élèveront à  96 000 €.

En conclusion la chaufferie coûtera in fine 234 000 €, honoraires de Maitrise d’œuvre compris et  30 000 € de remplacement des vannes, honoraires de Maîtrise d’œuvre compris.

C’est donc au minimum un trimestre de charges supplémentaires qu’il faudra supporter sur l’exercice 2013/2014. Pour mémoire, il ne sera pas possible de reculer cette échéance puisqu’une des 2 chaudières est susceptible de casser à tout moment.

Par contre, l’appel de fonds sera étalé sur 2 ou 3 trimestres selon décision de l’assemblée.

2)     La VMC du bât D

La VMC du bâtiment D a été changée en urgence. Le moteur était hors service et la dépense a été de 3135 €. Il y aura donc lieu de ratifier cette dépense engagée en urgence.

3)     La rénovation de toutes les vannes d’eau chaude et d’eau froide.

Si cette opération très onéreuse peut paraître superfétatoire, elle est pourtant essentielle au bon fonctionnement de la Copropriété. Il s’agit du remplacement de quelques 900 vannes pour un budget de 60 000 € (66 €par vanne).

Compte tenu des frais importants à engager cette année, 30 000 € seront ajoutés au budget chaufferie (car il existe un lien entre l’opération chaufferie et les vannes) et 30 000 € seront appelés sur le prochain exercice.

1. V.    La gestion du contentieux

Ce poste est très certainement le plus sensible de tous car les Copropriétaires qui payent leurs appels de fonds en retard empêchent la Copropriété de fonctionner normalement.

En préambule il est nécessaire de préciser que les appels de fonds sont dus le premier jour de chaque trimestre. Le paiement mensuel n’est toléré que pour les Copropriétaires qui acceptent un prélèvement automatique. Il n’est pas possible de fractionner les règlements mensuellement de son propre chef. L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 d’ailleurs très clair précise que les appels de fonds sont exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Par ailleurs, le non règlement des appels de fonds en temps utile crée des situations de découvert en banque. Les 10% de Copropriétaires retardataires imposent à l’immense majorité le paiement d’agios.

Cette situation insupportable doit être corrigée et il est demandé au Syndic d’observer la plus grande vigilance quant à l’application de la procédure de relance.

Le Conseil syndical invite les Copropriétaires qui payent normalement leurs charges à faire bloc pour approuver la procédure de relance que le Syndic aura l’obligation d’appliquer. Cette procédure fait l’objet de l’article 23 de l’ordre du jour.

Pour finir nous vous souhaitons une bonne assemblée. Pour le cas où vous ne pourriez pas assister à cette assemblée n’hésitez pas à déposer votre pouvoir en blanc dans la boîte aux lettres du Conseil (ou au gardien).

Dans l’attente du plaisir de vous rencontrer,

Pour le Conseil Syndical

Le Président, Albert POULLAIN