Les jardins de l'Etoile

SDC LES JARDINS DE L’ETOILE

Assemblée générale du 16.12.2014

Pour mémoire, sont notifiés pour l’information des Copropriétaires en même temps que l’ordre du jour, le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du  décret du 17 mars 1967 et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le Conseil Syndical rappelle qu’une assemblée générale est importante et que les Copropriétaires qui ne peuvent pas y assister peuvent adresser leurs pouvoirs à la personne de leur choix. Une boîte aux lettres du Conseil Syndical est à la disposition des Copropriétaires dans les entrées A, B et C. Les pouvoirs peuvent y être déposés.

En préambule, le Conseil Syndical informe les Copropriétaires qu’il a rencontré le Syndic 48 fois lors de ses visites hebdomadaires  et que 11 réunions du Conseil ont été tenues.

1. I.       LES FINANCES DE NOTRE COPROPRIETE

1. A.    Dépenses et budget

1)     Les dépenses de l’exercice

Pour la première fois depuis 3 ans, le montant des dépenses est inférieur de 43 000 € au budget ! (917 000 € de dépenses contre 960 000 € de budget.) La plupart des Copropriétaires bénéficieront donc d’un remboursement de charges.

Ceci n’est pas le fruit du hasard, mais le résultat d’une politique de rigueur et d’une étroite collaboration entre le Syndic et le Conseil Syndical.

Outre, la surveillance systématique des dépenses engagées c’est le poste « gaz » qui a fait l’objet de la plus haute vigilance.

• Le Conseil Syndical a mis en concurrence GDF et a réussi à négocier de bien meilleurs tarifs avec un autre gazier (GAZ ET SOLUTIONS).

Conséquence : Une diminution des charges de 4.5%.

2)     Le budget prévisionnel

Après délibération du conseil Syndical il a été décidé de maintenir le montant du budget à 960 000 €. En effet, les médias annoncent à nouveau une augmentation sévère du prix du gaz, ce qui pourrait neutraliser les efforts de gestions susvisés.

Toutefois, ce nouvel assaut d’augmentations devrait être compensé par la diminution de la consommation de gaz en raison du remplacement des chaudières.

1. B.    Impayés et Fonds de roulement

1)     Les impayés

Le Syndic en collaboration constante avec le Conseil Syndical a géré toutes les situations d’impayés. Le plus gros était celui de M. JULIEN (24000 €) qui vient de se régler suite à une opposition du Syndic sur  le prix de vente d’un des lots du débiteur. Pour les autres, tous sont sous le coup d’une procédure ou d’un jugement.

Certains dossiers sont difficiles comme celui de Monsieur KUJAWA qui fait l’objet d’une procédure de surendettement. D’autres sont bloqués comme LAHLOU LIES qui est un lot saisi par un autre créancier.

La somme des charges impayées est d’environ 70 000 €.

2)     Le besoin en fonds de roulement

Il résulte de ce qui précède,  qu’une masse d’environ 70 000 € d’impayés et de retardataires handicape la trésorerie du Syndicat.

La trésorerie de notre Copropriété  est insuffisante,  ce qui conduit le Syndic à avoir des difficultés pour régler les fournisseurs dans des délais normaux.

Le fonds de roulement actuel est de 30 000 €. Le besoin en trésorerie supplémentaire  pour faire face au règlement des factures est par conséquent de 40 000 €.

Après délibération en séance du 04.11.2014, le Conseil Syndical propose d’augmenter le fonds de roulement de 30 000 €.

Le syndic pourrait aux termes de la loi exiger beaucoup plus (160 000 € au maximum). L’effort financier demandé aux Copropriétaires sera bien inférieur à ce que la loi exige.

Par ailleurs, cette somme restera acquise au Copropriétaire qui pourra la récupérer lors d’une mutation. 

1. II.                L’EXECUTION DES DECISIONS DE L’ASSEMBLEE GENERALE ET LES DECISIONS AVENIR

1. A.    De l’exécution des décisions de l’assemblée du 17.12.2013

1)     Réfection de la chaufferie

Le chantier a commencé dans les délais prévus. La période de coupure d’eau chaude a été respectée. Le chantier a été suivi chaque semaine par Monsieur JAFFRE du bureau d’études BEEAT. Le Conseil Syndical s’est transporté à de multiples reprises en chaufferie pour constater l’évolution des travaux.

A noter qu’un retard a été observé dans le délai de livraison des chaudières. Pour une raisons que nous ignorons, le fabriquant (GUILLOT) n’a pas respecté ses délais de livraison. CAMT, notre chauffagiste a dû rattraper ce retard.

Toutefois, le chantier est presque terminé. Cette rénovation est une très belle opération et nous invitons les Copropriétaires à visionner les images du chantier disponibles sur le blog du CS.  La production d’eau chaude est satisfaisante et le chauffage fonctionne.

2)     Remplacement de toutes les vannes

Ces travaux se sont révélés compliqués. Il a fallu remplacer près de 1000  vannes, d’où un certain inconfort pour les occupants qui se sont vus privés d’eau plusieurs lundis de suite.

Malheureusement, il n’y avait aucune autre solution que de couper l’eau de manière sporadique.

1. B.    Les décisions à venir

1)     La constitution d’un fonds travaux obligatoire

En application de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, le syndicat des copropriétaires devra constituer un fonds de travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1°  Des travaux prescrits par les lois et règlements

2°  Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires

Ce fonds de travaux sera alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle décidée par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1 ne pouvant être inférieur à 5 % du budget prévisionnel, il sera décidé lors de l’assemblée de décembre 2016 de mandater le Syndic pour appeler chaque année un fonds travaux d’un montant de 5% du budget prévisionnel  (50 000 €).

2)     Les travaux à prévoir :

Le Conseil Syndical n’a pas souhaité proposer de travaux à l’ordre du jour de l’assemblée. En effet, les Copropriétaires ont été fortement sollicités ces dernières années et une pose est nécessaire.

Toutefois, les travaux suivants sont à l’étude :

• Réfection des drains situés dans les jardins au-dessus de la dalle des parkings
• Réfection des éclairages extérieurs et des jardins
• Cristallisation des sols de tous les étages (polissage et brillance)
• Automatisation de l’allumage de l’éclairage des paliers
• Etanchéités partielles de la dalle des garages
• Mise en place d’ampoules leds dans les parties commune en remplacement des ampoules actuelles (économie d’énergie).

 En conclusion :

Notre Copropriété se porte bien, tant sur le plan financier que sur celui de sa gestion au quotidien. Sachez que  11 Conseillers titulaires se dévouent au quotidien pour votre bien-être. Notre action est discrète mais elle représente environ 700 heures de travail par personne dans l’année sans compter les interventions ponctuelles comme celle qui a été nécessaire le 31 décembre 2013.

En effet, le 31 décembre 2013, s’est produit un grave court-circuit en chaufferie privant la Copropriété d’eau chaude et de chauffage. Les Conseillers ont dû passer une partie du réveillon à assister les intervenants qui ont bien voulu se déplacer en pleine nuit lors de ce moment festif.

Nous remercions d’ailleurs particulièrement l’entreprise SLSG qui s’est déplacée en période nocturne  le 31.12.

Nous remercions également notre chauffagiste qui est intervenu le premier janvier pour procéder aux réparations qui s’imposaient.

Les Conseillers profitent de cette occasion pour vous souhaiter de bonnes fêtes de fin d’année.

Avec nos sentiments les plus dévoués

 le Conseil Syndical